В свете последних событий на рынке недвижимости все мы следим за развитием обстановки на высших судебных фронтах и отслеживаем тонны комментариев специалистов.
Наблюдение за московским делом Лурье/Долиной (Кудельман) и якутским делом Кириллиной/Аргуновой перешло для нас из разряда теоретического интереса в область практического применения. Обратился к нам за помощью покупатель с целью отстоять свои права добросовестного приобретателя.
Исковые требования:
- Признание ДКП квартиры недействительным.
- Применение последствий недействительности сделки в виде исключения из ЕГРН записи о праве собственности покупателя и восстановлении регистрационной записи о праве собственности на продавца.
- Выселение из жилого помещения.
О возврате покупной цены по договору истец даже не помышляет, ибо является потерпевшим по УД от действий неизвестных мошенников.
В настоящее время в рамках УД продавцу назначена амбулаторная «пятиминутка» в областной псих.больнице. К слову, «Алиса» выдала, что у певицы были выявлены выраженные черты нарциссического и истерического радикалов, чрезмерная уверенность, внушаемость и образ мышления наивного оптимиста.
Возможно суд пойдет по пути наименьшего сопротивления, вторя позиции ВС РФ, которую вскоре узнаем. А пока, в связи с полярность принимаемых решений и правовой каше в исковом заявлении попросили суд на досудебке определить:
- Какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне подлежит их доказывать, каким способом и с помощью каких средств доказывания.
- Какие нормы права надлежит применить к установленным обстоятельствам по делу, и на какие из них надлежит ссылаться каждой из сторон.
С подачи представителя истца и прокурора суд оставил ходатайство без рассмотрения, мол, все будет в итоговом решении. Супруга покупательницы определил третьим лицом, хотя мы просили соответчиком.
Рано или поздно решению по делу быть, пока на юридических тонкостях не будем останавливаться. Интересует житейский взгляд на ситуацию со стороны, исходя из обстоятельств наполнения чаш судебных весов.
Левая чаша: Продавец.
По открытым источникам и материалам УД продавец — женщина 56 лет, мужа нет, в квартире жила одна, бюджетница, 3 высших образования, работает педагогом, категория высшая, стаж 31 год, преподает историю и обществознание. На учетах не состоит. Здорова, т.к. ежегодные осмотры, включающие раз в 5 лет осмотры психиатром. Многочисленные кредиты для себя и на машину сыну. Зарплата около 55.000 руб. Сын 24 года, живет отдельно на съемной квартире, трудоустроен полицейским ППС, мать пенсионерка живет отдельно в частном доме.
Ранее квартиру приобретала самостоятельно с оформлением у нотариуса, должна знать процедуру и последствия. В школьный предмет обществознания входит и преподавание правоведения. Говорить о правовой неграмотности не приходится. Является активным интернет-пользователем, состоит членом группы «ВКонтакте» школы, в которой за 2025 год было более 10 предупреждений о мошеннических схемах и противодействию им. Последнее за день до обращения к ней третьих лиц. Сын работает в полиции, на лестничной площадке живет еще один сотрудник ОВД. От начала общения с мошенниками до сделки по квартире прошло больше месяца, продавала официально через агентство. О воздействии на нее не сообщила никому, включая риелтора и покупателя. Призналась родственникам только через месяц, когда попросили вывезти вещи из квартиры.
Возможные иные меры для решения квартирного вопроса не предпринимаются. Допустим, отправка сына на СВО в качестве благодарности, что мать его в одно лицо поднимала с двухлетнего возраста. Кредиты своошникам списываются. Допустим, благодарные ученики за 31 год работы могли бы скинуться и что-то собрать. Можно обратиться на удачу в администрацию, к спонсорам и т.д. По принципу «с миру по нитке». Но нет. Интеллигенция безмолвствует. Можно и квартиру забрать и деньги не возвращать.
Правая чаша: Покупатель.
Сделка оформлена на молодую женщину 26 лет. Домохозяйка, занята ведением быта в стареньком частном домике, воспитанием восьмилетней дочери. Источников доходов не имеет, находится на иждивении. Семью на себе тянет супруг, 27 лет. Мобилизован для участия в СВО с 2022. Разведчик. Дважды ранен. Пять раз награжден медалями, в том числе за храбрость. О его службе имеется сюжет на ОРТ о удачном пленении «языка». Входит в неофициальный общественный совет участников СВО при главе района. Деньги на приобретение квартиры не просто совместно нажитые – это выплаты за ранения. То есть политы кровью бойца-патриота, выполняющего государственные цели. И в данном случае это не громкий оборот речи, а констатация действительности.
Вот такая житейская закавыка. Мир и общество меняются так, как не должно быть.
Спасибо за внимание. Итог по делу сообщим по завершению дела.
Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).
Уважаемый Дмитрий Александрович, а что говорит наука, какие продавцы единственного жилья из судебной практики подвержены под мошеннические схемы? Есть ли на Ваш взгляд нормы закона, чтоб исключить такие мошеннические схемы? Если нет, какие нормы закона необходимо принять на Ваш взгляд?
Уважаемый Николай Николаевич, трудно сказать какие личности больше подвержены влиянию мошенников. Не знаю. Возможно те, кто поддаются гипнозам, цыганкам. Или те, кто в криминологии по теории виктимности являются жертвой. Меня больше волнует вопрос злоупотребления правом безотвественных лиц, которые после обмана мошенникам, утерев слезы, включают режим наглости и без возврата денег хотят забрать свое жилье у добросовестный покупателей.
Про законопроекты о безопасности сделок предстоит думать спортсменам-депутатам госдумы, а за правильным их применением всей вертикали судебной системы. Жаль, что нет единообразия применения.
По поводу механизмов защиты интересов покупателей по сделкам готового рецепта не имею. Данное дело показало, что видео и аудиозаписей общения продавца с риелтором в офисе и при подписании договора сторонами в МФЦ недостаточно. Надо выяснять у близких родственников продавца до сделки о намерениях продавца, зачем и почему он продаёт, куда собирается переехать, как распорядиться деньгами, в курсе ли они этих желаний. Покупатель должен понести доп.расходы и не торопиться. Возможно обращение к адвокатам, чтобы они в соответствии со своими полномочиями отбирали объяснения от родственников продавца, с самого продавца. Заключать сделку у нотариуса, который также дополнительно разъяснит сторонам закон, суть договора и последствия под видеозапись. Про периоды охлаждения или передачу денег через банковские ячейки через несколько дней пока не выскажусь.
А сами Вы что думаете?
Уважаемый Дмитрий Александрович, я отвечу Вашей точно указанной заметой: Надо выяснять у близких родственников продавца до сделки о намерениях продавца, зачем и почему он продаёт, куда собирается переехать, как распорядиться деньгами, в курсе ли они этих желаний. Вот это и есть большая ошибка большинства покупателей, подпадающих под «мошеннические схемы» когда они зная заведомо заниженную рыночную цену продаваемого жилья, не выясняют у родственников и соседей по квартире причины и срочности продажи квартиры продавцом в основном лиц пожилого и старческого возраста из статистики «обманутых», которые должны выяснять как покупатели, так и риелторы перед заключением ДКП жилья, чтоб исключить «мошеннические схемы». Так что при «мошеннических схемах» продажи жилья, есть вина и самих покупателей и не только продавцов, попавших под влияние психологического воздействия и заблуждения, указанных в ст. 177, ст. 178 и ст. 179 ГК РФ, при которых сделку можно признать недействительным по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения или под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом. А эти факты можно доказать исключительно уголовным расследованием и вынесение окончательного вердикта судом, а не рассуждениями в социальных сетях, то есть окончательное решение о признание «недействительной сделки» должны выносится в правом поле в суде. В случае признание недействительной сделки судом, возврат денег покупателю продавцом должен суд должен вынести решение в соответствии с требованиями абз. 3 ч.6 ст. 178 ГК РФ.
Уважаемый Николай Николаевич, на данный момент, если встанет вопрос о покупке себе жилья, то как раз законы меня будут волновать меньше всего. Мне мои деньги важнее, чем чьи-то права, поэтому в режиме циника, я постараюсь проверить продавца как можно подробнее. Хочешь продать — добровольно предъявляй телефон, гаджеты, мессенджеры, эл.почту за последний месяц и объясняй, с кем и о чем общался. Объясняй срочность продажи и снижение цены объявлений, в том числе риелтору. Объясняй свои банковские счета, какие траты делал, кому, зачем, за что, брал ли кредиты в этот период, занимал у знакомых, родственников. Я оплачу осмотр и скрины этой инфы нотариусом. Не идёшь добровольно на эту проверку, ищи другого покупателя.
На законы надейся, а сам не плошай.
Уважаемый Дмитрий Александрович, вообще Вами некорректно поставлены вопросы. Т.е. если герой в сделке, то надо бы вернуть квартиру, а если простой трудяга, то его можно и кинуть.
В сделке участвуют две стороны: продавец и покупатель. Введение в заблуждение или обман в сделке может исходить исключительно от продавца или покупателя, либо с их участием через третьих лиц, но в этом случае должна быть доказана причинно-следственная связь.
Обман третьими лицами продавца в данном случае на сделку никак не влияет. То, что суды занимают сторону продавца, говорит лишь об отсутствии правосудия в стране и существовании повальной коррупции, включая судебную власть.
Власть не отвечает за свои действия и не способна к поддержанию порядка в стране. Оставив решение Долиной в законной силе, власть обрушит рынок продажи недвижимости. Никто не захочет покупать недвижимость, которую после получения денег у тебя отберёт государство. Это возврат страны в лихие 90-е. Только место рэкетиров занято государственниками.
Уважаемый Евгений Алексеевич, в рамках дела у меня не может быть некорректных вопросов. Есть только задача, поставленная доверителем, для решения которой надо постараться убедить суд перетянуть правовое одеяло на нашу сторону.
Я не учёный и не политик, чтобы размышлять за все сделки в стране. Естественно, я разделяю цель доверителя, иначе бы мы не сотрудничали. Кидать никого, никому и никогда не надо. Я веду речь об ответственности и справедливости, так как сам её понимаю. Имею право на шестом десятке. Тем более, что это раздел личного блога. По противной стороне. Мог бы я допустить, что возьмусь представлять её интересы по УД против мошенников? Да. Взялся бы вести гражданское дело против покупателя с приведённым исходными данными? Однозначно нет.
Размышления о повальный коррупции нам в деле не помогут. Надеюсь, что в конкретной ситуации её нет. Судья по делу из прокурорских, предположу, что Краснов для него в приоритете.
Оставив решение Долиной в законной силе, власть обрушит рынок продажи недвижимостиУважаемый Евгений Алексеевич, рынок недвижимости, особенно «вторички», уже если не рухнул, то основательно пошатнулся, и все, кто интересуется этими вопросами сейчас ждут решения ВС… а может быть и КС РФ, так что уже скоро всё прояснится!
Уважаемый Дмитрий Александрович, мы ведь всё-таки юристы, а не профессиональные «сочувствовальщики-жалельщики», и вопросами пожалеть и «помочь всем миром» пусть занимаются те, кому это положено по должности, или благотворительные организации.
Лично я считаю, что как и в деле Долиной / Лурье, в описанной ситуации всё должно быть просто и прозрачно:
1. В сделке участвовали 2 стороны — продавец и покупатель, и каждая из сторон должна исполнить свои обязательства.
2. Некие мошенники — вообще не сторона сделки и ни их наличие, ни отсутствие, ни масштабы, ни принадлежность, никакого значения для самой сделки не имеют, если не доказано, что они действовали в сговоре с одной из сторон.
3. Оснований для признания сделки недействительной я из описания не вижу, но даже если суд сочтёт продавца обманутой (не покупатаелем) или недодееспособной, то последствия одинаковы — ДВУСТОРОННЯЯ реституция, но никак не конфискация покупки у покупателя.
Уважаемый Иван Николаевич, да! Юридическая оценка у нас с Вами совпадает.
Уважаемый Иван Николаевич, полностью согласна с вашим мнением!
Я не вижу ни одного из трёх возможных составов (ст.ст. 177, 178, 179 ГК), а значит нельзя ставить вопрос о признании сделки недействительной на основании одной из этих статей.
Заблуждение и обман никак не связаны со стороной покупателя!
Верховный суд разъяснит какой именно закон (норму права) следует применять.
А исправить судебные ошибки сможет только постановление КС РФ, которое может дать возможность пересмотра ранее принятых ошибочных решений.
Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).
Дорого, но зато качественно. Все встречи и консультации, в т.ч. дистанционные только по предварительной записи.
Уважаемый Дмитрий Александрович, действительно, будет любопытно сравнить судебные акты.